Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie odpowiada na pytania najemców

Najemcy mieszkań w Miejskim TBS Sp z o. o. w Koninie wystosowali pismo do Zarządu Towarzystwa z pytaniami.

Niniejszy artykuł łącznie z dokładnym prześledzeniem treści umowy najmu zawartej między Wynajmującym, a Najemcą pozwoli rozwiać wszelkie wątpliwości.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y) to samodzielne, posiadające osobowość prawną podmioty gospodarcze, które działają m.in. na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 26 października 1995 r. Ta sama ustawa powołała Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, zarządzany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, który je kredytował na preferencyjnych warunkach.
Specyfika działania TBS-ów polega na budowie, nabywaniu oraz eksploatacji mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, co należy rozumieć zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. Nr 133 poz. 654) zawsze jako obowiązek stosowania czynszu ekonomicznego, tj. pokrywającego wszystkie koszty eksploatacji i remontów oraz spłatę wraz z odsetkami kredytu wykorzystanego na finansowanie przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych.
Tak więc są to mieszkania dla średniozamożnych. Nie są to zatem mieszkania budowane dla najuboższych.
Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 103 poz. 651) kredyt udzielony przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy na przedsięwzięcie budowlano-inwestycyjne nie może przewyższać 70% wartości tego przedsięwzięcia. Pozostałą wartość inwestycji (min. 30 proc.) wnosiły najczęściej osoby prywatne, gminy, firmy, inne podmioty w formie tzw. partycypacji w kosztach budowy.

KAUCJE
Kaucja wpłacona przez najemców lokali w budynkach przy ul. Topazowej 16 i 18 w Koninie, którzy podpisali umowy w listopadzie 2000 r. została naliczona zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa społecznego. Art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 133 poz. 654) mówi: „umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu,w wysokości nie przekraczającej 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu zawarcia umowy, o której mowa w art. 28 ust. 2 ”.
W dniu 10 lipca 2001 r. weszła w życie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733). Art. 6 w/w ustawy mówi: ”zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.”
W dniu 24 stycznia 2002 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie podjęło Uchwałę nr 1/2002 w sprawie obniżenia kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez mieszkańców budynków nr 16 i 18 przy ul. Topazowej w Koninie.
W związku z podjętą decyzją w przedmiotowej sprawie kaucja mieszkaniowa została powtórnie przeliczona, a powstała nadwyżka zwrócona na wskazane przez najemców konta bankowe.

DEKLARACJE
§ 1 ust. 10 umowy najmu został utworzony na podstawie art. 30 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. Nr 133 poz. 654).
Art.30 ust 3 w/w ustawy mówi: „ Najemca jest obowiązany składać towarzystwu, w terminie do dnia 30 kwietna każdego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
Art. 30 ust. 5 w/w ustawy mówi:.
„ W razie:
1) niezłożenia przez najemcę deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu,
2) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy użytkownik lokalu jest zobowiązany płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłby, gdyby umowa nie została rozwiązana ”.
Od roku 2019 r. zgodnie z ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz.1309), która weszła w życie z dniem 15 sierpnia 2019 r. uchylono art.30 ust. 3. W związku z powyższym nie ma już obowiązku składania deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim.

UBEZPIECZENIE MIESZKAŃ
Zgodnie z treścią art. 3531 kc strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
W/w zasada dotyczy wszelkiego rodzaju umów w obrocie prawnym- w tym też umów zawieranych przez Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie z najemcami lokali mieszkalnych. Obowiązek ubezpieczenia mieszkań w ramach indywidualnych polis przez poszczególnych mieszkańców nie stoi w sprzeczności z żadnymi powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Mieszkańcy podpisując umowę mieli prawo zapoznania się z jej treścią. Nie zgłaszali protestów co do tego rodzaju zapisów, nie podejmowali negocjacji w tym zakresie.
Mieszkańcy czyniąc zarzuty Miejskiemu TBS Sp. z o.o. w Koninie ignorują zatem fakt, że dobrowolnie wyrazili zgodę na w/w zapisy-składając swój podpis na umowach z Miejskim TBS Sp. z o. o. w Koninie. Wybrzmieć powinno dobitnie również stwierdzenie, że zawierając tego rodzaju zapis w umowach, Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie nie ma na celu podwyższanie czynszu czy uzyskanie jakiegokolwiek korzyści na swoją rzecz, a ma przede wszystkim na względzie dobro, ochronę mieszkańców i zapobieganie ewentualnych sporom sądowym między nimi.
Wyjaśnienia bowiem wymaga okoliczność, że co do zasady TBS-y posiadają ubezpieczenia, które obejmują ochronę ich mienia od zdarzeń losowych oraz OC dla szkód wyrządzonych osobom trzecim, czyli również najemcom. Towarzystwo Budownictwa Społecznego odpowiada tylko i wyłącznie za szkody w mieniu najemców, do których doszło z winy TBS.
Podkreślić należy, że polisy ubezpieczeniowe zawierane przez TBS nie obejmują takich zdarzeń jak chociażby: kradzież prywatnego mienia najemców w wyniku włamania do mieszkania lub piwnicy lub innych pomieszczeń; zniszczenie lub uszkodzenie prywatnego mienia najemcóww wyniku zdarzeń losowych np. pożaru, powodzi; zalanie prywatnego mienia najemców przez sąsiada mieszkającego piętro wyżej.
W przypadku w/w zdarzeń na skutek braku ubezpieczenia, które tak negują mieszkańcy, wszelkie koszty związane z wyrządzonymi szkodami byłyby ponoszone z ich własnej kieszeni.
Ponadto wskazać trzeba, że wysokość opłat związanych z ubezpieczeniem w porównaniu do ochrony, którą uzyskuje mieszkaniec nie jest wygórowana.

SPŁATA KREDYTU
Spłata kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań, których właścicielem jest Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie odbywa się zgodnie z otrzymywanym corocznie z Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie harmonogramem prognozowanych miesięcznych spłat zadłużenia na dany rok wraz z informacją o spodziewanym terminie spłaty kredytów. Przy czym należy zaznaczyć, że „spodziewany termin spłaty kredytów to tylko symulacja która w obliczu rosnących stóp procentowych może mieć niewielką wartość”.
Jednocześnie wskazujemy, że to nie najemca mieszkania spłaca kredyt. Stroną umowy kredytowej zawartej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK) jest Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie i jako właściciel kredytowanej nieruchomości to on spłaca kredyt zaciągnięty na jej budowę. Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie ponosi pełne ryzyko zarządzania nieruchomością, ryzyko kredytowe i odpowiedzialność za obsługę kredytu. Odpowiedzialność ta nie może zostać wprost przeniesiona na najemców, co oznacza, że nie ponoszą oni ryzyka zmian wysokości spłat kredytu, konieczności ustanawiania formalnych i prawnych środków zabezpieczenia spłaty kredytu, kosztów związanych z wyceną nieruchomości, kumulowania odpisów na przyszłe remonty itd. Dodatkowo istotną kwestią jest fakt, iż kredyty udzielane ze środków KFM, udzielane były na preferencyjnych zasadach i zgodnie z zapisami ww. ustawy mogły być udzielane wyłącznie TBS-om lub spółdzielniom mieszkaniowym na wynajem, tym samym nie były dostępne dla innych osób, czy podmiotów.

WYKUP MIESZKAŃ
W związku z nowelizacją ustawy w sierpniu 2011 wystąpiła możliwość nabycia mieszkania na własność z zasobu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Przysługuje ona tym podmiotom, które wynajmują lokal oraz są stroną umowy o wkład finansowy w budowę mieszkania (dokonywały wpłat partycypacji na finansowanie inwestycji budowlanej, przed jej rozpoczęciem).
Art. 33ea ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2021 poz. 2224) mówi: „przepisy niniejszego rozdziału stosuje się wyłącznie do osób fizycznych będących przez co najmniej 5 lat stronami obowiązującej umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy wynajmowanego przez nie lokalu”.
Rozumie się przez to, że osoby, które nie podpisały z Towarzystwem Budownictwa Społecznego umowy o wkład finansowy w budowę mieszkania (partycypacja), zgodnie z treścią obowiązującej ustawy, nie mają możliwości wykupu mieszkania.
Jak wskazano powyżej, w świetle obowiązujących przepisów, skoro Państwo nie partycypowali w budowie lokalu mieszkalnego tj. 30% wartości mieszkania to nie przysługuje Państwu prawo do nabycia lokalu, w którym Państwo zamieszkują.

CZYNSZ
Właścicielem budynków wielorodzinnych przy ul. Topazowej 12, 14, 16, 18 , 20, 22, 24; ul. Szpitalnej 52; ul. Piłsudskiego 20; ul. Słowackiego 1; ul. Żwirki i Wigury 7; ul. Obrońców Westerplatte 5 jest Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie.
Osoba zamieszkująca w budynku wielorodzinnym należącym do Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie nie jest właścicielem lokalu, posiada jedynie umowę najmu.
Zgodnie z umową najmu płacą Państwo czynsz i opłaty niezależne od właściciela nieruchomości.
Art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2021 poz. 2224) mówi że stawki czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych TBS są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez TBS pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań TBS związanych z budową.
Opłaty niezależne od właściciela zgodnie z definicją zawartą w art.2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733) „należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”.
Ilość zmian miesięcznych opłat niezależnych wynika z częstotliwości zmian wprowadzanych m.in. przez:
– Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Koninie ( zmiana stawek za energię cieplną);
– Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Spółka z o.o. w Koninie (zmiana stawek za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzenia ścieków);
– Uchwały Rady Miasta w sprawie wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
Poniższe zestawienia przedstawiają wysokości opłat dla mieszkania 45 m2 dla 2 i 4 osobowej rodziny z czynszem obowiązującym od 1 kwietnia 2022 r. wraz z opłatami niezależnymi od właściciela wyliczonymi według obecnie obowiązujących stawek:

Przykładowa wysokość opłat dla mieszkania 45 m2. dla 2 osób:

Przykładowa wysokość opłat dla mieszkania 45 m2. dla 4 osób

Podwyżka czynszu przeprowadzana jest zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2021 poz. 2224). Cytując z art. 28 ust. 2 „czynsz o którym mowa w ust. 1, w skali roku nie może przekraczać:
1)  4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.;
2) 5% wartości odtworzeniowej lokalu, o której mowa w pkt 1 – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób

Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2020 r. poz. 1100 i 2127 r. poz. 11, 223 i 1551) ”.
Bezpośredni wpływ na podwyżkę czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie mają zjawiska gospodarcze, takie jak wysoka inflacja, ustawowy wzrost najniższego wynagrodzenia, zmiany cen energii elektrycznej, bardzo duży wzrost cen w obszarze budownictwa i usług remontowych, stawek podatku od nieruchomości.
Przekłada się to bezpośrednio na wzrost kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości Miejskiego TBS Sp. z o.o. w Koninie, przede wszystkim w zakresie: wzrostu kosztów zatrudnienia pracowników, wzrostu koszów usług utrzymania porządku i czystości, wzrostu kosztów pielęgnacji terenów zielonych, usług remontowych, konserwacji, przeglądów okresowych budynków, pomiarów instalacji wspólnych oraz innych usług ( np. ślusarskich).
W 2022 r. mamy do czynienia z kolejnymi dużymi wzrostami wynagrodzeń. Najniższe wynagrodzenie wyniesie 3 010 zł brutto, czyli o 210 zł (7,5 proc.) więcej w porównaniu do ubiegłego roku. Z kolei minimalna stawka godzinowa dla określonych umów cywilnoprawnych wynosi 19 zł 70 groszy, co oznacza wzrost o 1 zł 30 groszy.
Wzrost cen energii elektrycznej spowodował wzrost w czynszu za tzw. części wspólne nieruchomości, które już w ubiegłym roku były bardzo wysokie.
Obecnie firmy prowadzące działalność gospodarczą ponoszą dodatkowe koszty w postaci wyższych składek za ubezpieczenie społeczne i zdrowotne oraz tracą możliwość odliczeń podatkowych. Te koszty muszą uwzględnić, negocjując i wyceniając swoją pracę dla kontrahentów. Jak to się ma do nieruchomości mieszkalnych? Bardzo bezpośrednio wpływa na koszty związane z utrzymaniem czystości, zieleni, konserwacją budynku. W tych wszystkich obszarach obsługą zajmują się pośrednio i bezpośrednio samozatrudnieni i mikro przedsiębiorstwa.
Kolejna sfera podwyżek to wzrost cen w obszarze budownictwa i usług remontowych. Ceny materiałów w ciągu ostatnich miesięcy w niektórych przypadkach wzrosły nawet o 400%. Dodając do tego nowe zasady naliczania podatków, nowe wartości składek ZUS czy kwot wolnych od podatku w uproszczonej księgowości, trudno prognozować, że ceny usług budowlanych nie poszybują jeszcze w górę. Już widzimy, że usługodawcy przygotowują się na nowe zasady i starają się ostrożnie wyceniać swoje prace, z wyraźną tendencją ku podwyżkom cen.
Jednocześnie wskazujemy, że ostatnie podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wpływają na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych kredytów zaciągniętych na budowę.
Dodać należy, że ostatnia podwyżka czynszu miała miejsce od 01.07.2020 r. a duży wzrost minimalnego wynagrodzenia, wzrost inflacji czy zmiany cen energii elektrycznej nastąpiły już w 2021 r.

Reasumując stawki czynszu w Miejskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie nie odbiegają od stawek obowiązujących w innych Towarzystwach Budownictwa Społecznego w kraju. Czynsz w Miejskim TBS Sp. z o.o. w Koninie jest zdecydowanie niższy od kosztów najmu od prywatnego właściciela na wolnym rynku.
Ponadto Zarząd Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie, pragnie zaznaczyć, że każde zapytanie najemcy czy to na piśmie, czy w rozmowie bezpośredniej lub telefonicznej było traktowane poważnie i zawsze udzielono na nie odpowiedzi.
Jak wynika z przytoczonych powyżej wyjaśnień dotyczących warunków najmu, kredytu Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie w każdym aspekcie swej działalności postępuje zgodnie z prawem i obowiązującymi przepisami.

✳  Kredyty na poszczególne zadania, a nie poszczególne mieszkania w zasobach Miejskiego TBS na żadnych budynkach są niespłacone, są nadal spłacane i będą jeszcze przez wiele lat, zgodnie z aktualizowanym harmonogramem BGK, zależnym od stóp procentowych w danym roku np. Topazowa 16 i Topazowa 18 spodziewany termin spłaty kredytu to koniec września 2040 roku.

Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. w Koninie

 

Artykuł sponsorowany